房产价值的决定要素是流量和稀缺，抵押、交易、租赁代表的流量决定持续性。自然、民生、产品、物管、声望等构成的稀缺决定价值高度。
但是流量和稀缺要变成实际存在，依赖的是效率。缺乏效率的地方是不可能有流量的，缺乏效率的地方也不可能既稀又缺的(只可能稀而不缺)。
所以看待房产价值的核心，其实是效率，没有之一。而要达到效率的标准，则必须要有复合性。因为人的需求太复杂了，有物质有精神，有工作有休闲，有生活有学习。
所以要求的是片区功能要多样。而且项目本身也要有效率的要求，项目要达到效率要求，就必须要实现“空间折叠、四维组合、稠密价值”。
空间折叠指的是，把居住商办酒店写字楼商业教育等等，在同一幅地块上叠加在一起。四维组合指的是由于有了功能的多样，所以在立体之外增加了时间的因素，在同样的时间里能够完成更多的动作。稠密价值是必须要有稠密度，这样才能养得起更多的外在配套。
但是这12个字，实现起来的要求是非常高的，它必须是知识密集，技术密集，资金密集，没有知识密集，你就实现不了空间折叠；没有技术密集就不可能有高集成的设备和装备为整个小区服务，而实践这些就必须要资金密集。
所以很多人说房地产没有什么技术含量，那是因为他们看惯了农民房。举个例子，深圳、珠海、广州就有好几个项目具备这三大密集的特征。
一个就是华润深圳湾悦府，一个就是鹏瑞深圳湾1号，一个就是深业上城，一个就是富通九曜公馆，一个就是鸿荣源壹方中心，一个是珠海的横琴口岸广场，一个是华润城，一个是广州的鹏瑞1号。
去走走吧，这几个项目你最好下地库去走一圈，看看物流通道、客流通道、写字楼通道、公寓通道、酒店通道、住宅通道，甚至于垃圾清运通道，是如何在一宗地块上结合的，这些项目为城市空间的升级提供了极佳的范本，也是居住升级的主要指向。
都说房地产没有技术含量，那是他们不懂。上述几个项目就是技术密集、知识密集、资金密集，因此才具备了很强的效率的自身条件。这些项目是极为优秀的，深圳5000个商品房小区，也就这五六个符合效率条件，你说稀缺度是多高呢？