价格回调：从“纸面富贵”到真金白银亏损
2025年一季度，广州、深圳等城市二手房成交价较峰值普遍下跌30%-40%。典型案例包括：广州天河公园板块一套70平方米房源以380万元成交，较2022年购入价亏损近300万元；深圳罗湖雍翠华府二手房单价从2018年的5.2万元/㎡跌至4.06万元/㎡，跌幅超20%12。贝壳平台数据显示，北京中关村学区房价格较2021年峰值“腰斩”，上海静安地块楼面价达16万元/㎡，但同区域二手房成交价反比2019年低8%，形成“面粉贵过面包”的倒挂现象。
市场分化：豪宅热销与刚需房抛售并行
尽管二手房整体承压，核心区域高端资产仍逆势走强。上海黄浦金陵华庭项目开盘3小时售罄，单日揽金92.34亿元；徐汇区能建·西岸誉府、浦东前滩公馆等豪宅认购率超300%，均价18.9万元/㎡的房源遭千人抢购。与之形成对比的是，远郊“老破小”陷入抛售潮：广州越秀区老旧小区房源降幅超30%，深圳二手房库存去化周期突破18个月，部分房源挂牌超300天未成交。
政策刺激与市场预期的博弈
政策宽松推动成交量回升，但价格下行趋势未改。深圳一季度二手房成交同比暴增67.7%，北京3月网签量环比涨62%，但成交均价持续走低。居民杠杆率高企（六大行房贷不良率超4%）、收入增速放缓（一季度人均可支配收入实际增速3.2%）削弱购房动力，部分购房者转向REITs等替代资产。政策端，杭州放宽限购、重庆取消限售等举措释放流动性，但市场对“抄底”时机的观望情绪浓厚。
行业出路：从规模扩张转向价值深耕
专家指出，当前调整是房地产回归居住属性的必经之路：
品质驱动分化：上海、深圳高端现房项目凭借稀缺性抗跌，而低质房源加速出清，住建部“好房子”标准倒逼行业提质。
土地市场重构价值锚点：北京海淀树村地块楼面价拍至10万+/㎡，杭州钱江世纪城地块价格倒挂周边二手房20%，倒逼二手房价重估。
人口与产业重塑需求：一线城市依托人口集聚（如上海一季度二手房成交5.7万套，同比增47%），而三四线城市面临“量价双杀”，昆明、大理等地房价跌破2010年水平。