昨天，我听一个朋友瞎说，和我没关系哈，朋友，瞎说。
咱们国家房地产现阶段面临至少三个恶性循环，或者说下降螺旋。
第一个，消费者行为学。
房地产实际价格越跌，大家越不买。
以前这螺旋只在县城乡镇和十八线城市转圈圈，后面开始往三四线城市吹，最后吹到了一二线城市。
曾经还是刚需就卖非刚需就缓，但在实际价格下跌现状里，刚需也开始缓一手，从而导致了实际价格的进一步下探，缓的就更多了。
第二个，产业大困局。
不买房，保交楼就难。
你不买我不买，开发商手上就没有新的流水进来，那保交楼就是我给你保结果但不给你保时间，今年搞定算是保，100年后搞定也是在保，随便雇佣几个农民工敲敲打打就叫稳步推进中，弄得大家就更心慌，怕自己也被「保护起来」，更不买。
第三个，地方莫得钱。
开发商不脱困，地方财政就没钱。
房地产对地方财政的贡献占比是49.1%，包括了24.3%的地方政府税收和92.2%的地方土地出让收入，你要敢把高度依赖土地价值的方专项债和城投债算上，那更夸张。
房地产预期不好，地方就没钱，地方都没钱了，曾经最从容惬意且极具消费能力的群体都被卡工资了，谁还敢信「好日子还在后面呢」的预期以及「你们放心买我把配套做好保证以后一路涨」的许诺，那就都不敢买房了。
没人买房，地方财政就更没钱，那就更没人去吃饼，更没人买房。
当然，除了这三个大家一眼就能看透的下降螺旋之外，还有一个很有意思的小螺旋。
那就是，促销力度越大，大家越怀疑真实价值。
按这年头更火的另外一个产业，新能源车来举例，就很明确。
不是价格战打的厉害么，江湖上就出现了两种舆论导向。
一种，是一些车企降价，那叫让利消费者，那叫过了这村就没这店，那叫光，赶快下单支持一下。
另一种，是另一些车企降价，那叫把之前的车主当韭菜，那叫「日泥马退钱」，那叫屎，下单的要么坏要么傻。
现在房地产领域不断的出政策，就是希望取得第一种的导向效果，我给优惠了，你们好意思不买一套配合配合么？
不过在实际决策中，往往又是第二种导向占上风。
之前以为15%就是底，都快十倍杠杆了，没想到又来了一个7.5%，十倍说突破就突破，谁知道之后会不会再来个更生猛的，二十倍？三十倍？
结果就是，促销力度给的越急促，变化越迅速，大家越观望，怕自己成了「早一步就亏一堆」的大傻子。
记得以前中学读历史的时候，老师讲到清末戊戌变法，说小皇帝太心急了，103天里面下了上百道命令。
这些命令单独拎出来看其实问题不大，格局都是对的、方向都是准的、手段都是有的。
问题就是短时间内调整太大，弄的下面的人完全懵逼，出现了接到命令以后干脆不去做，反正过几天还有新补丁的诡异心态。
那……2024年前四个月里面，中央层面的楼市政策过70项，全国各城市的调控政策过300项。
一言以蔽之，过载了，集体进入观望期。
可惜观望就是冻结交易，交易冻结也就意味着有卖的没买的，亚当斯密的供需关系决定实际价格的无情大手就来了。
期房新房咱们就不说了，就说现在越来越吃香的、看得见摸得着的二手房，都是挂的多卖的少。
有机构闲得无聊，或者说头铁，重点监控了14个大城市2024年前四个月的二手房情况。
交易量，同比降了19.5%，而挂牌量同比上升31.63%。
而从绝对值上，更刺激，每月新增挂牌量相当于每月成交量的19.8倍。
往好听了说，是不争朝夕待价而沽，往难听了说，就是二手房也卖不动。
促销力度那么大还卖不动，新的旧的都卖不动，那大家很自然的会觉得，之后还会有更大力度的促销，继续观望，继续螺旋向下。
当然，我们要正能量，要永远热泪盈眶。
按我那朋友的说法啊，手法还是有的。
现在最大的问题，是库存。
到三月底，待售面积是7.48亿平米，历史之最。
按现在的销售速度，不考虑螺旋向下，100个核心监控城市里面有41个城市的去库存周期过了三年。
广东的韶关、浙江的舟山、青海的西宁，更是神勇三剑客，哪怕现在一平米都不修了，也分别要12年，8年和9年，才能卖完。
但别慌，2016年2月的时候，也达到过7.39亿平米的高峰。
那时候也是危急存亡之秋，不过被大智慧给处理掉了。
也就是喜闻乐见的，棚改货币化。
直接给拆迁棚户区居民发钱，然后让他们去商品房市场上买房，硬是上演了一出「左脚踩右脚」的升天之技。
所以，一定要相信大格局的智慧，有些智慧那都是可以突破经济学规律的。
智慧一：国家队。
按财新的说法，政策层面最近在憋个大招，建立全国性的房地产平台公司。
也就是说，不再是去年开启的央企国企买房兜底，那是各自为战。
不如来个一盘棋，统一负责收购和盘活各地的烂尾楼和库存房，改造成保障性住房。
这招的好处是，又一波流动性注入，天降大水重新冲刷一下供需关系。
智慧二：挤挤有钱人。
这年头虽然总体居民杠杆高，但挤一挤还是有钱的。
房子不好卖，但，中国人对土地的执念还是很强的。
可以用70年产权的模式卖地，地上具体怎么盖你心中的小洋楼，随意，过一次审批就好。
浙江丽水已经开始微小地块出让试点了，可以自己单独购买自建房，也能多个业主联合竞买、共建共享。
